商业类和住宅类区别 销售住宅和商业地产的十大区别

房地产行业有句话:住宅地产是小学生，商业地产是大学生；销售住宅地产的是小学生，销售商业地产的是大学生。“也许这个比喻不太恰当，但却足够生动。那么，商业地产和住宅地产在营销上的具体区别是什么？

第一，销售产品不同

住宅地产产品相对独立、封闭、规范；商业地产的产品具有公共性、共享性和个性化。

具体来说，住宅地产销售住宅产品，如三室两厅、两室一厅等。，其属性是活的；商业地产是在商店、商铺等商家空之间出售的，其属性是商业经营。住宅地产多按标准户型设计，其户型在设计前经过反复推敲，不会有人自己划分；但是，商业地产不同。做商业地产之前，很难考虑宽度、深度、面积、品牌、品类、做哪个商户、未来体现什么功能等诸多问题。这需要根据其具体需求进行个性化。住宅物业出售后，用于居住，完全没有一技之长；商业地产出售后用于商业。业务类别各方面都不一样，卖的产品也完全不一样。此外，住宅地产销售的产品非常规范，使用简单明了；但是商业地产销售的产品是不确定的。当然，这并不意味着一无所知，而是难以确定其个性化需求。

第二，对象不同

房屋卖给居住的消费者；商业地产卖给两种人:个体户和投资人。

关于住宅房产的买卖，可以说所有的访客都是客户，可以卖给任何人，不会设置买家的具体条件；商业地产不一样。卖家居建材的不能卖衣服，卖首饰的不能卖儿童用品...这是因为商业地产有商业导向。如果定位为女装，连男装都进不去。如果不遵循这个规律，不仅难以生存，还会影响到其他人，最终导致整个店铺的衰败。

现在中国很多人卖商铺的时候，往往忽略了卖商铺和卖房子的区别。只要对方给钱他们就卖，不在乎做什么。这种做法无法保证店铺的质量和店铺的标准化，不仅是对投资客户和自营商户的不负责任，也是对开发商自身的不负责任。

第三，消费环节不同

开发商开发住宅地产后，再卖给居民，居民买房后进入终端消费环节。严格来说，这是一个一次性长期消费的过程。后续消费没有技术含量。买房子的人都会住，就像买衣服的人都会穿一样。另一方面，商业地产需要装修、购买和开店后的运营...在这个过程中，消费只是一个开始，未来能否成功运营还是个未知数。后续消费将是一个不断变化、不断完善、不断提高的高度专业化的过程。就像买车需要提供整个管理体系一样，消费后需要专业的服务、专业的保障、专业的机构提供服务，而不是一个人就能独立完成。

第四，销售卖点不同

我们经常能在卖房的广告中看到地段好、环境好、户型好等字眼，说明房子的卖点在于广告，广告卖的是一种生活品质或一种生活方式，总是围绕生活品质、生活方式、生活目标来做营销推广；商业地产的销售是不一样的。商业地产始终注重投资价值和投资信心，其卖点就是反复向消费者传递投资价值和投资信心。在具体的营销宣传中，住宅地产主要宣传其在绿化、户型、电梯配置等方面的优势；商业地产则宣传其区位、定位、管理保障、主力商户、物业开发商、物业诚信、后期管理团队、市场前景等优势。

动词 不同的售后服务

商业地产和住宅地产在服务保障的深度、内容和方式上是不同的。住宅地产出售后，还将提供相关的售后服务，如物业绿化、车辆管理、安保、物业维修等。，但这些服务都是一般的物业服务；但是，商家提供这些售后服务显然是不可行的。除了上述的一般物业服务，商业地产提供的售后服务还包括现场管理服务、营销推广服务、员工和商户培训服务、经营理念和业务技能指导服务、客户售后投诉受理服务。

我们常说一个购物中心或者一个商场有十大保障，这些保障都是售后服务的保障。可见，商业地产的售后服务绝不是简单的保障和清洁服务。如果混淆了商业地产和住宅地产的区别，卖商业地产和卖住宅地产是一样的，卖了之后肯定不行。

第六，营销策略不同

前面我们提到，住宅地产卖的是生活品质和生活方式，商业地产卖的是投资价值，保证了投资信心。因此，商业地产和住宅地产会有不同的营销策略。

住宅地产营销策略是针对商品类型、环境类型、住户类型的营销方法，比较简单，只是一个广告-预售-开盘-签约的过程。商业地产的营销策略没有那么简单，需要在销售的前期、中期和后期采取不同的策略。

具体来说，商业地产在出售之前，一定要保证自己的定位非常清晰、有根据，并告诉商家、投资人、投资人、经营户该怎么做，从而通过前期的明确定位，保证商业地产的投资方向、商家目标、经营目标。明确业务定位后，在销售过程中需要有后续的招商，做到边卖边招商，互相促进，通过招商促进销售。在销售后期，严格按照预售管理合同、管理公约、管理保证、管理措施、管理要求，提供专业规范的管理，保护投资者的信心和利益，通过招商后的管理服务保证销售。

总之，要在销售前明确方向，在销售中促进销售，在销售后保护利益；否则，对开发商和投资商户都不好。

七、不同的销售策略

在整个销售过程中，商业地产无法遵循住宅地产的销售方式。不是简单的通过广告签订合同的过程，更重要的是通过商业投资、运营和管理来促进和保障销售。销售策略的差异在前面已经讨论过了，这里不再赘述。

八、销售控制策略不同

销售住宅地产时，销售控制策略是:卖哪栋楼？哪栋楼不卖？卖的是哪些单位？哪些单位卖不出去？商业地产则不同，商业地产的销售控制策略主要有以下三点:

一、销售和控制的投资类型。商业地产哪部分需要经营，哪部分需要投资，事先明确划分，投资人和个体户需要按照整个区域划分，否则会影响后期的招商。由于其独立性和封闭性，住宅地产不需要提前分割。

第二，业务类别的销售和控制。店铺一定要严格按照经营类别销售，不能随意混用。例如，卖皮具和包的地板上永远不允许穿女装。而住宅地产则不会按照老人、小孩、男人和女人来分类出售。

第三，卖与不卖的销售控制。这一点对于商业物业来说非常重要，很多商业地产开发商因为没有考虑清楚这一点而束手无策。因此，在出售商业物业之前，有必要提前知道必须出售哪一部分，以解决自己的资金回报问题；哪部分不卖，留作主力店招商；哪部分是个体户。这个问题在住宅地产中是不存在的。

9.不同的投资回报

商业地产和住宅地产的投资回报不同。住宅房地产的投资回报主要是指开发和销售的回报，即简单的开发-销售-回报过程。另一方面，商业地产有三种主要的投资回报方式:

第一，营业收入回报。也就是不卖房产，而是靠每年的租金收入。现在商业物业的回报可以是12 ~ 15年，投资回报可以达到6 ~ 8个点。

第二，财产增值的回报。住宅房地产的增量主要取决于供求关系或自然增量，因此其增量是有限的。商业地产物业的增值取决于营业收入，由于遵循投资回报规律，营业收入会翻倍。第三，资本收益回报。商业地产可以通过商业银行获得融资贷款，而住宅地产没有这种回报方式。

X.不同专业水平

通常一些大型、标准化的商业物业需要专业化运营，即专业的商业定位、专业的规划设计、专业的销售营销、专业的投资租赁、专业的运营管理、专业的资本运营；住宅地产的操作流程就简单多了。我们可以把它看成“五个一工程”，即一块地、一个设计方案、一笔钱、一个工程队、一个销售公司。换句话说，商业地产的运营是个性化的，而住宅地产的运营是标准化的。

主管编辑:高菲-北京